Preliminare ante preliminare
Accordo di puntuazione prima del preliminare di acquisto di una casa in costruzione. Così da fissare i contenuti dei futuri accordi davanti al notaio. È la best practice individuata da un nuovo orientamento del Consiglio notarile di Milano, che legittima questa ed un’altra buona prassi della contrattazione preliminare degli immobili da costruire, relativa alla delega per la cancellazione della trascrizione del preliminare, quando a comportarsi male è l’acquirente futuro. Gli orientamenti tutelano costruttori e acquirenti e vi aderiscono i costruttori di Assimpredil Ance di Milano, Lodi, Monza e Brianza, Assocond-Conafi (vittime dei fallimenti immobiliari) e Fimaa di Milano, Lodi, Monza e Brianza (mediatori immobiliari).
Puntuazione. Per la stipula del preliminare di acquisto avanti al notaio può passare un po’ di tempo. Nel frattempo, le parti possono sottoscrivere una «puntuazione» contenente gli elementi essenziali della trattativa (descrizione dell’immobile, prezzo, termini contrattuali, ecc.). Si deve evidenziare che l’accordo non costituisce vincolo contrattuale. È solo una reciproca e non vincolante dichiarazione di intenti, funzionale alla stipula del contratto preliminare avanti al notaio. Se poi uno cambia idea potrà essere responsabile per comportamento non corretto durante le trattative (articolo 1337 codice civile). Lo scopo dell’accordo di puntuazione è di bloccare i punti dell’accordo nelle more della stipula del rogito notarile di preliminare di acquisto. La complessità dell’attività di istruttoria e preparazione dell’atto notarile, spiega l’orientamento, richiede tempi che possono risultare disallineati rispetto alla dinamicità della contrattazione preliminare. Ecco perché è opportuno che i futuri contraenti mettano nero su bianco lo stadio delle trattative in corso, documentando i punti sui quali si è già raggiunto un determinato grado di intesa o tutti gli elementi essenziali dell’accordo raggiunto.
Trascrizione. Il preliminare va trascritto. Ma può capitare che il futuro compratore si disinteressi dell’affare, trascurando di adempiere le proprie obbligazioni (versamenti in acconto). In questo caso la vittima è il costruttore che si ritrova un preliminare trascritto, con un blocco di fatto della commerciabilità del bene. Inoltre il costruttore diligente rischia di dover affrontare i tempi ed i costi di un giudizio per ottenere la risoluzione del contratto preliminare e la cancellazione della relativa trascrizione, per poter reimmettere nel mercato l’immobile. Per evitare tale situazione, i notai di Milano propongono la delega a un terzo incaricato di dare l’assenso alla cancellazione della trascrizione. Chi promette di comprare un immobile da costruire, nell’ambito dello stesso contratto preliminare o con separata scrittura, può dare mandato o procura irrevocabile (anche nell’interesse del costruttore che sia promittente venditore) ad un soggetto terzo, incaricandolo di prestare, in suo nome e per suo conto, consenso alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare se, a fronte dell’intimazione ad adempiere fatta dal costruttore, il medesimo promittente acquirente non dia riscontro alla diffida entro il termine indicato nel mandato (o nella procura). Può essere designato quale mandatario (o procuratore) anche un notaio, ma diverso da quello che ha ricevuto o autenticato il mandato (o la procura).